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　　北外滩核心区「中粮北外滩壹号」售楼处展厅已开放，项目将推出建面约185-228㎡4房及㎡风貌别墅，预计下半年入市！

　　中粮大悦城在上海的第五座「壹号系」产品，也是北外滩红线范围内、珍贵风貌保护片区的稀缺高层住宅来了。

　　在过去的16年里，从陆家嘴、苏河湾，到前滩、瑞虹，中粮大悦城在上海只做了4座壹号系作品，仅供应1800套左右壹号系产品。

　　从社区打造、会所营造、户型、装标等，都看得出中粮大悦城作为豪宅专家的开发商底色。

　　而这次中粮在北外滩核心区落地的第五座壹号系作品「中粮·北外滩壹号」唯一的一栋绝佳视野高层楼栋要开盘了。

　　北外滩规划红线范围内以商办为主，住宅规划很少，而且其中还有大量的风貌住宅，高层住宅的稀缺度是非常高的。

　　并且这块地的容积率只有1.95，凭借低密的风貌地块属性，项目不止设计出非常纯粹的大平层产品，还有高总价的风貌别墅，让整盘的圈层进一步跃升。

　　整个项目由118套风貌别墅+90套高层房源组成，这栋高层大平层楼栋是目前整个北外滩风貌核心区里唯一的一栋高层建筑，享受完全无遮挡的视野与采光。

　　高层楼栋南侧无遮挡，视野近端是小区内部与北外滩风貌片区的成片低密风貌别墅，视野非常开阔；而中高区的视野就更加惊艳，享绝佳北外滩超高层办公集群天际线视野。

　　在北外滩核心区域+中粮壹号系高端产品+稀缺高层产品+视野采光条件优异楼栋的综合加持下，过会均价只有143868元/㎡。

　　这个价格也是目前北外滩红线范围内高层产品的最低价，能够说是产品时代的作品开出了一个限价时代的价格，具备极高的性价比。

　　本次价格最高的房源是228㎡东边套顶楼，对望北外滩超高层办公天际线、陆家嘴建筑群和成片的风貌区。

　　这样的视野，单价也才只有约16.66万/㎡，对比其他同视野核心区域豪宅项目，这样的价格能够说是定的太低了，也是我认为本次定价的一大彩蛋。

　　因为楼栋1楼全部架空，所以这套还是185㎡户型的2楼，南侧是风貌低密别墅，无高楼遮挡。

　　中粮·北外滩壹号售楼处电线楼还有一个潜在的彩蛋：北侧有一个露台，这里目前开发商不承诺可使用，所以价格上也没有做溢价，如果以后可使用，那就是暴击了。

　　所以我对这次的定价结论就是：在均价够低的基础上，高区惊艳视野但溢价不多、与市场同种类型的产品相比有极强的竞争力；低区条件不错、价格够低、性价比高。

　　今天我也和大家一起来看下这90套稀缺北外滩核心区高层房源的一房一价，帮大家梳理一下购买策略。

　　两梯两户、类独立电梯厅、无连廊配置、无一楼房源，楼栋南向无高楼遮挡，所以其实185㎡中间户与228㎡边户无论在产品配置、采光、视野上均好性很强。

　　228㎡大户型东西边套差价更大的问题大多是东边套更靠近社区内部，距离道路更远一些，看陆家嘴建筑的景观视野更好，也有一定江景资源。

　　3、房源均好性强，户型面积相差也不大，整个社区圈层比较纯粹，所以分门牌号整体价差不算很大，在13.9~14.9万/㎡之间。

　　两个户型价差在6500元/㎡左右，考虑到228㎡户型是边户端厅户型，面积也稍大，这个价差是是合理的的。

　　南向主卧+主卫（带双台盆、浴缸），再加上一个巨大衣帽间，整个主卧套房的尺度也达到约50㎡，给家庭主人带来极强的满足感与尊享感。

　　在此基础上，几个客卧也依然有着很好的空间尺度，没有为了主卧牺牲其他空间，足够共同生活的亲属与客人居住使用。

　　这个户型与185㎡户型相比没特别大的户型溢价，在没有一楼房源的情况下，均价只有不到14.7万/㎡，与市区核心区域同类型天际大平层横向对比，这样的价格是地板价了。

　　第二个户型，185㎡中间户改善大户型，同样是四房三卫+类一梯一户独立电梯厅，均价只有14万/㎡左右了。

　　非常经典的飞机户型四房，没有一点的浪费面积，作为中间户，但没有一点的劣势，类一梯一户，南北通透，户型方正，结构合理。

　　其他盘上大小户型装标不同，资源不同的情况在这里绝对没发生。这个户型在拥有很好的基础素质的前提下，总价段也非常匹配希望改善到豪宅的客群。

　　要知道，这个户型代表了2个机会：中粮北外滩壹号开发商电话☎：✔✔✔【预约☎】

　　之前看到185㎡的户型面积，我猜测了下价格，还说这是3000万+买到北外滩核心区的好机会，

　　来看，作为没有一楼房源、总高24层的楼栋，不到8折的价差还是比较大的，楼层价差有显而易见的梯度。

　　低楼层在南侧无高楼遮挡、可看风貌片区的情况下，这样的价格性价比拉满。185㎡户型中低区单价更是全部在14万以内，这可是北外滩红线范围内。

　　而中高区在视野开阔，享北外滩建筑集群，甚至部分房源还有陆家嘴建筑视野与黄浦江景的情况下，也不过15~17万的价格，非常诱人和聪明的定价。中粮·北外滩壹号售楼处电话：✔✔

　　楼层差价我整理在下方表格里，每100万用一个颜色表示，你们可以扫码获取。

　　5~19楼楼层价差就不算大了，对这个总价段的房源来说，楼层之间总价差就更是微乎其微。

　　开发商做一定的调价也很合理。边套的价差会比中间套更大，主要也是考虑到228㎡边套是端厅设计，高区景观是这批次所有房源中最好的，价差就拉的更开一些。

　　就两个户型，能做出如此定价，我也是佩服。两个户型在2600~2900万之间有一定总价交叉，这个总价段内除了185㎡的中高区，还有3套228㎡低楼层房源可选，这就要看大家是喜欢更大的户型面积但是低楼层，还是更小面积但是高楼层了。

　　高层房源的一房一价解析了。46套185㎡户型+44套228㎡户型，一共就90套，是项目唯一一栋高层住宅，甚至是目前北外滩风貌片区唯一的高层楼栋，房源非常稀缺。

　　约14.39万/㎡的过会价格已经足够离谱，高区15~17万的价格享受无遮挡视北外滩建筑群视野，溢价也是充足低；中低区的性价比就更不用说了，2188万起步，2500万以内有8套房源可选，不少房源单价在14万/㎡以内。

　　比如一共只有208户，但项目仍然做出了高达约1800㎡的私享会所，户均会所面积在上海的豪宅圈也算得上是顶尖的水平。

　　a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋 也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

　　a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

　　b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

　　b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

　　就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

　　出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，依据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

　　b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

　　c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

　　指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

　　地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

　　地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

　　租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

　　c、商业、旅游、娱乐用地40年；PS：用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

　　c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

　　PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用的时间，年限由政府规定，否则无条件收回；

　　开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

　　五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程项目施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

　　二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可当作商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的问题大多有资金不足、设计、施工存在严重质量上的问题，非常建设等。

　　指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格实惠，买了后又可转卖，赚差价。

　　买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

　　指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

　　指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

　　指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品房，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，一定要符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

　　办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

　　指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（通常能获得开发商的折扣承诺）。

　　指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

　　指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

　　一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

　　指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

　　对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

　　指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

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